Assim como os CDBs, DPGEs, títulos do Tesouro Direto, a CRI também é uma forma de captação de recurso para financiamento de atividades.

A CRI sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários é mais uma opção de título de Renda Fixa, que são emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, em que investidores, como você, podem emprestar dinheiro por um determinado tempo em troca de uma taxa de juros. Assim como nos demais investimentos de renda fixa, onde você está fazendo um empréstimo para a instituição financiar seus custos.

Mas oque é uma compahia securitizada ?

São instituições não financeiras que transformaram créditos a receber em papéis que podem ser negociados e comprados por investidores.

Desta forma, CRI são títulos de renda fixa que têm a função de representar a promessa de um pagamento futuro em dinheiro, ou seja, é uma forma de o emissor do título ter maior liquidez, termo que significa maior facilidade de resgatar dinheiro, em um tempo mais curto.

Quem investe em CRI está ajudando a financiar especificamente o mercado imobiliário antecipando créditos ao setor. Sendo assim, como os demais investimentos, após ter comprado o título e ter respeitado o período combinado, o investidor recebe seu dinheiro de volta acrescido dos juros.

Para que você entenda como o CRI funciona, vamos para um exemplo prático:

Imagine uma situação onde o setor imobiliário está a todo vapor, a economia está muito favorável para a construção de apartamentos, casas, condomínios etc.

Sendo assim, uma construtora decide construir um apartamento. Ela começa vendendo suas unidades e os compradores financiam seus apartamentos na planta, ou seja, você já está pagando o apartamento antes dele ser construído.

Desta forma, podemos compreender que a empresa receberá o pagamento total ao longo de alguns anos já que você fez um financiamento ,no entanto, para seguir com as operações normalmente, essa construtora precisa de dinheiro.

Por precisar de dinheiro “rápido” ela vai atrás de uma companhia securitizadora, que, na prática vai fazer o seguinte:

Quando você faz um financiamento com o banco, por exemplo, você assume uma posição de devedora para o banco. O mesmo acontece com a construtora, quando você faz um financiamento de um apartamento, você se torna devedor dessa construtora até quitar o apartamento.

É aqui que a securitizadora entra, ela vai pegar todas as parcelas de todos o devedores ( de todos que fizeram o financiamento) e transformar as dívidas dos compradores em títulos de crédito que vão se chamar Certificados de Recebíveis Imobiliários, onde os investidores podem colocar o dinheiro.

Esse processo ocorre da seguinte maneira, as securitizadoras compram as dívidas da construtora, depois disto elas emitem os CRIs e os disponibilizam para investidores. Por fim, à medida que os recebíveis são quitados, os investidores vão sendo remunerados conforme o acordado na compra.

Desta forma, podemos resumir os CRIs como pedaços da dívida que podem ser comprados por investidores. Em outras palavras, o investidor que compra o CRI está ajudando a financiar o imóvel ao antecipar o valor que será recebido mais para frente, e vai receber juros em troca disso.

Vale dizer, que isso vale para diversas situações no setor imobiliário, de financiamentos e construções a aluguéis de longo prazo.

Ao falarmos sobre CRIs, temos que levar em consideração que existem dois tipos principais de estruturas dos títulos:

• Pulverizado: título atrelado a vários devedores (ou mutuários) e com risco de crédito menor (pulverizado entre diversos devedores). Esse tipo de CRI pode ser lastreado a imóveis residenciais, loteamentos, shoppings centers, lajes corporativas entre outros.
• Corporativo: o CRI está atrelado a uma única empresa devedora. Também está dividido em subcategorias, como sale & lease back (títulos relacionados à compra de um imóvel e locação para o próprio vendedor), e built-to-suit (títulos relacionados à construção feita sob medida para locatários). Esses CRIs são atrelados a contratos nos quais o maior risco é o do crédito corporativo.

Em relação a rentabilidade da CRI. Ela segue o padrão clássico de oferta. Ela pode ser ofertada de três maneira distintas: prefixado, pós-fixado e híbrido. 

• Prefixado: Quando a taxa de juros é estabelecida pela instituição financeira no momento inicial da aplicação. O investidor pode calcular exatamente quanto vai receber no dia do resgate, de acordo com o valor aplicado. Exemplo de rendimento: 4,3% ao ano. 
• Pós-Fixado: Quando a taxa de juros está atrelada a um benchmark, ou seja, uma taxa de referência do mercado. Alguns dos benchmarks mais comuns são a taxa básica de juros, a SELIC (ou o CDI que são muito próximos). Exemplo de rendimento: 115% do CDI. 
• Híbrido: Quando a taxa de juros combina uma porcentagem fixa e um adicional atrelado a algum benchmark. Neste caso, o benchmark mais comum é o IPCA, o principal indicador de inflação do país. Exemplo de rendimento: 2,5% + IPCA (inflação). 

Apesar de o CRI ser isento de Imposto de Renda (IR) e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas após 30 dias, é necessário informar saldos e rendimentos à Receita Federal, por meio da declaração anual de IR.

Como o mercado imobiliário é importante para a infraestrutura do país, os lucros desse ativo foram isentados de Imposto de Renda. Ou seja, no momento da compra do ativo no site de uma corretora, o valor apresentado para cada título já é o valor líquido. Porém, é preciso ficar atento: algumas corretoras que operam Certificados de Recebíveis Imobiliários cobram taxas sobre a negociação dos títulos. 

Já no caso de compras de CRI feitas por pessoa jurídica, os rendimentos tem taxação de Imposto de Renda de acordo com a seguinte tabela regressiva:

Até 6 meses	22,5% de imposto sobre o lucro
De 6 meses a 1 ano	20% de imposto sobre o lucro
De 1 a 2 anos	17,5% de imposto sobre o lucro
Mais que 2 anos	15% de imposto sobre o lucro

• Liquidez

CRI são considerados papéis de investimento a longo prazo e de baixa liquidez, pois os prazos dos títulos normalmente variam de 4 a 15 anos, tendo prazos as vezes maiores.

Pelo fato de você estar financiando uma atividade longo prazo, não há como ter resgate antecipado, tendo liquidez apenas no vencimento.

Caso o investidor precise reaver seu dinheiro antes do vencimento do ativo, não terá a rentabilidade prometida no momento da compra, e precisará vender o título para outro investidor interessado.

• Garantia/Risco

Não possui garantia do FGC. O lastro de suas operações estão em recebíveis imobiliários adquiridos pela Securitizadora, tais como, contrato de locação, contrato de compra e venda de imóveis, debêntures imobiliárias

Desta forma, os CRIs possuem risco de crédito, que é a possibilidade de a empresa que emitiu esses títulos não conseguir honrar seus compromissos financeiros e pagar menos do que havia combinado aos investidores.

Desse modo, a rentabilidade do investimento é prejudicada. Por isso é preciso uma boa análise e ajuda profissional, antes de investir nesses certificados.

No entanto, vale dizer que a companhia securitizadora é responsável pela análise de risco de cada contrato. Portanto, cabe ao investidor sempre ler o prospecto da emissão antes de investir. 

O prospecto é um documento que reúne todas as informações sobre a oferta, como remuneração, prazos e outros detalhes.

• Aplicação mínima

Os CRIs podem ser adquiridos diretamente do emissor por meio de ofertas públicas ou comprados de outros investidores no mercado secundário. Não existe uma regra de valor mínimo para investimento em CRIs, mas essa classe de ativos costuma ter um valor mais elevado.

Algumas emissões podem ser restritas a investidores qualificados e de maior poder aquisitivo, mas já existem emissões de CRI abertas ao público em geral e com valores de investimento inicial acessíveis à pessoa física, a partir de R$ 1000, mas podem chegar até valores como R$20mil, por exemplo.

• Taxa de custódia

Geralmente, os custos para investir em CRI, geralmente, envolvem a taxa de administração por parte da corretora podendo. No entanto, algumas delas não cobram esse valor.

De toda forma, pesquise bem e analise os prós e contras antes de abrir sua conta em uma instituição financeira e investir em títulos como este.